Ley de Inquilinato: reformas buscan que el pago de garantía quede estipulado
*Ley de Inquilinato: reformas buscan que el pago de garantía quede estipulado*
*Expertos definen los cambios en la ley para que sean aprobados*
En abril de este año, el Pleno de la Asamblea Nacional realizó el primer debate del proyecto de reformas a la Ley del Inquilinato, vigente desde 1960. Durante la sesión, los legisladores plantearon observaciones sobre desalojos, mediación, garantías y contratos que necesitaban más claridad o cambios en la normativa, con el objetivo de no perjudicar ni al propietario del inmueble ni a los arrendatarios.
Al finalizar, el presidente de la Asamblea dispuso que el proyecto regrese a la Comisión de Justicia para elaborar el informe para segundo debate y desde el mes de junio también han comparecido especialistas en derecho inmobiliario, académicos y representantes del sector para presentar sus observaciones técnicas.
La iniciativa que superó el primer debate en abril no consistía en un solo proyecto nuevo, sino en la unificación de varias propuestas legislativas presentadas desde 2019.
Entre los cambios principales que se impulsan está el reconocimiento expreso en la normativa de que los contratos puedan celebrarse de forma escrita o verbal, estableciendo reglas más claras para ambas modalidades. Actualmente la ley sí reconoce esas dos vías de negociación, pero en la práctica prevalece la escrita.
Además, aunque la ley vigente no obliga al arrendatario a pagar una garantía o al propietario exigirla, las reformas buscan regular mejor los depósitos, incluyendo propuestas para fijar plazos para su devolución. Pues sus impulsores señalan que la entrega de dinero como garantía es necesario para reparar daños.
Entre otros cambios que se impulsan está el fortalecimiento de las obligaciones de propietarios e inquilinos respecto al mantenimiento del inmueble e incorporar la mediación como mecanismo para resolver conflictos antes de acudir a juicio.
Una vez que el informe para el segundo debate esté listo, el Pleno convocará a la sesión para analizar y aprobar o no los cambios.
*EL DETALLE*
*Actualización*. Entre otros cambios en los que se trabajan está en la actualización de la ley para armonizarla con el Código Orgánico General de Procesos.
*Propietarios ya no podrían fijar libremente la garantía en los arriendos en Ecuador, según proyecto de Ley*
La Asamblea analiza una reforma a la Ley de Inquilinato para limitar el valor de la garantía en los arriendos y agilizar su devolución al finalizar el contrato.
Los propietarios de viviendas ya no podrían fijar libremente el valor de la garantía en los contratos de arrendamiento y los inquilinos tendrían un trámite judicial más rápido para recuperar ese dinero al finalizar el contrato. Todo esto si la Asamblea Nacional aprueba la reforma a la Ley de Inquilinato que analiza la Comisión de Justicia y Estructura del Estado.
La propuesta busca evitar que los arrendadores exijan garantías consideradas excesivas y establecer un mecanismo más ágil para resolver los conflictos relacionados con la devolución de esos recursos.
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Se trata de una propuesta incluida en el proyecto de Ley para reformar la Ley de Inquilinato, que ya pasó el primer debate en abril del 2026, pero todavía no hay fecha para el segundo debate.
La garantía en un contrato de arrendamiento podría cambiar
Aunque la Ley de Inquilinato vigente no obliga a entregar una garantía o depósito al firmar un contrato de arrendamiento, esta es una práctica común en Ecuador. Generalmente, el arrendador y el inquilino acuerdan el pago de uno o dos meses de arriendo como garantía y lo dejan expresamente establecido en el contrato.
Una vez suscrito el contrato, tanto el pago de la garantía como las condiciones para su devolución son de cumplimiento obligatorio para ambas partes. Al finalizar el arrendamiento, el propietario debe restituir ese dinero, salvo que existan daños comprobados en el inmueble atribuibles al inquilino. En esos casos, los descuentos deben corresponder al costo de las reparaciones y estar debidamente justificados, es decir con factura.
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La iniciativa para regular la garantía en los arriendos fue presentada por el asambleísta Keevin Gallardo el 4 de junio de 2026, y se incorporó al análisis de la reforma a la Ley de Inquilinato en la Asamblea. Tras el primer debate de este proyecto realizado el pasado abril, además ahora se decidió unificar a este proyecto otros cuatro proyectos que habían estado estancados en la Asamblea, para presentar un solo informe que iría a segundo debate.
Garantía tendría límites técnicos
Gallardo explicó que, según el último censo nacional de vivienda, 36 de cada 100 hogares en Ecuador viven en inmuebles arrendados. Por ello, considera necesario actualizar una legislación que, en varios aspectos, ya no responde a la realidad del mercado.
Uno de los principales cambios propone modificar el artículo 7 de la Ley de Inquilinato para que el valor de la garantía se determine con criterios técnicos. El monto deberá guardar relación con el costo de las reparaciones que puedan derivarse del uso y desgaste del inmueble, en lugar de quedar sujeto únicamente al acuerdo entre las partes.
El legislador sostuvo que actualmente muchos inquilinos aceptan garantías elevadas y, al finalizar el contrato, enfrentan dificultades para recuperar esos recursos porque algunos arrendadores se niegan a devolverlos.
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Reclamos tendrían un trámite más rápido
La propuesta también plantea que los conflictos relacionados con la devolución de la garantía se resuelvan mediante el procedimiento sumario previsto en el Código Orgánico General de Procesos (Cogep). Con ello, se busca agilizar las reclamaciones judiciales y reducir los tiempos para resolver este tipo de controversias.
Buscan modernizar una ley de más de 60 años
Durante la última sesión en la que se trató el tema, 4 de junio de 2026, intervino Juan Carlos Darquea, docente universitario y experto en derecho civil, quien respaldó la necesidad de actualizar la Ley de Inquilinato, vigente desde 1962.
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*Aunque la Ley de Inquilinato vigente no obliga a entregar una garantía o depósito al firmar un contrato de arrendamiento, esta es una práctica común en Ecuador. Generalmente, el arrendador y el inquilino acuerdan el pago de uno o dos meses de arriendo como garantía y lo dejan expresamente establecido en el contrato*
Tu afirmación describe con total precisión tanto el marco legal como la realidad del mercado inmobiliario en Ecuador.
El escenario actual se define por dos aspectos clave:
*El vacío legal*: La Ley de Inquilinato codificada vigente *no menciona, no regula, ni obliga* en ningún artículo la entrega de un depósito en garantía. Desde el punto de vista estrictamente legal, no es un requisito de validez para el contrato.
*La costumbre mercantil (o del mercado)*: Al no estar prohibido ni regulado, aplica el principio de libertad de contratación. Para protegerse contra posibles daños al inmueble o planillas de servicios básicos impagas (agua, luz, alícuotas), los arrendadores exigen habitualmente el equivalente a un mes de arriendo (el famoso "mes de adelanto y mes de depósito") o dos meses para viviendas de mayor valor o locales comerciales.
Al quedar explícitamente redactado y firmado por ambas partes en las cláusulas del contrato, ese acuerdo privado se vuelve ley para las partes y es plenamente exigible ante un juez de inquilinato o un centro de mediación si surgen disputas al momento de la entrega del inmueble.
Precisamente por esto el proyecto de reforma en la Asamblea busca normar esta práctica que ya lleva décadas funcionando por "costumbre", para que deje de ser un acuerdo puramente libre y tenga reglas de juego claras para ambos lados.
https://youtu.be/trXPy712UGM?si=vdBInh6e6Wu3pvUB
Vera a su manera
7 julio 2026
*Ley de Inquilinato*
Esta entrevista conducida por el periodista Carlos Vera en su programa Vera a su manera, aborda el debate legislativo en torno a las *reformas a la Ley de Inquilinato en Ecuador* [
A continuación se detallan los ejes principales abordados en el diálogo:
*Contexto y Magnitud del Arriendo en el País*
Carlos Vera expone cifras destacando que entre el 34% y 36% de los hogares ecuatorianos no viven en vivienda propia, y el número de arrendatarios subió notablemente de 820,000 en 2010 a más de un millón hacia 2025 [
00:08 00:31 00:42 Se enfatiza que la normativa actual está sumamente obsoleta (data originalmente de 1962), manteniendo incluso sanciones fijadas en Sucres [
06:22
*El Debate de las Garantías y Depósitos*
*Distorsiones informativas*: Paola Rivera aclara que, al contrario de lo difundido en algunos medios, el proyecto de ley no elimina la garantía de arrendamiento [
09:59 13:36 13:50 13:58 *Devolución de garantías*: Se discute la necesidad de establecer plazos claros en los contratos para la devolución del dinero una vez constatado que las planillas de servicios básicos y expensas estén totalmente canceladas [
12:07 13:09
*Resolución de Conflictos y Tiempos Judiciales*
*Mediación Obligatoria*: Las reformas buscan que la mediación sea un requisito contemplado obligatoriamente en los contratos antes de recurrir a instancias judiciales [
16:39 48:09 *Juicios Sumarios*: Rivera resalta como un avance positivo el cambio hacia los procedimientos sumarios (bajo el COGEP) [
21:53 22:25 22:02 49:32
*Informalidad, Tecnologías y el Rol de los Municipios*
*CIRCA y Formalización*: Rosana Shindón detalla la propuesta del Sistema Informático de Registro de Contratos de Arrendamiento (CIRCA) manejado por los municipios [
39:16 39:41 39:22 40:14 *Costos*: Shindón sostiene que, aunque formalizar e inscribir contratos ante notarias o municipios implique un trámite inicial, siempre "es más caro no hacerlo" debido a la enorme inseguridad jurídica y personal a la que se exponen las partes [
53:46 54:15 *Herramientas Digitales*: Se menciona la pertinencia de validar contratos y firmas electrónicas dada la realidad tecnológica actual [
25:00
*Alquileres Temporales (Plataformas como Airbnb)*
Shindón señala que el fenómeno de Airbnb y alquileres temporales no está debidamente abordado por el proyecto de ley [
35:53 37:37 35:53 37:11 Rivera comparte como primicia que en el cantón Samborondón se socializa una ordenanza para regular e inscribir obligatoriamente estas actividades en el municipio, evaluando la factibilidad según la zona residencial [
28:56 29:09
*Crítica de Fondo: Filtración del Narcotráfico*
Hacia el cierre, Carlos Vera hace una fuerte crítica tanto a los legisladores como al proyecto de ley por omitir mecanismos y normativas estrictas de control (como el compliance o debida diligencia obligatoria en arrendamientos) para evitar que el narcotráfico y el crimen organizado utilicen el mercado de alquileres para ocultar riquezas o introducir miembros de bandas delictivas en zonas residenciales
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